苗野丨发自上海
在“小阳春”行情催化下，上海楼市交出了一份亮眼的成绩单。
4月16日，国家统计局发布2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格数据，上海新房价格环比上涨0.3%，与广州并列70城涨幅首位；二手房价格环比上涨0.4%，实现止跌回升，市场信心正在加速修复。
更值得关注的是同比数据，3月份一线城市新房销售价格同比下降2.2%，降幅与上月相同。但上海逆势上涨3.7%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.7%和5.5%。
在全国楼市整体仍处于调整周期的大背景下，上海已成为四大一线城市中房价同比率先企稳的“领头羊”。这份“成绩单”背后，是一季度上海楼市从政策托底到需求释放，从量升到价稳的完整复苏图景。
量价修复成复苏“主力引擎”
上海此轮房价上涨并非凭空而起，“量在价先”的逻辑正在被市场反复验证。
据网上房地产数据，3月上海全市二手房（含商业）网签套数达31215套，环比大涨176%，同比增长6%。这是上海二手房成交量时隔近五年再次突破3万套大关，上一次还得追溯到2021年3月。
进入4月，热度不减。4月前11天，上海二手房累计成交9037套，较去年同期上涨32%。4月11日单日网签成交量达1632套，创下近五年来单日成交新高。
上海链家研究院负责人李根认为，3月上海二手房成交数据印证了市场信心的强势回归。根据上海链家内部统计，3月份的二手房带看量相比1月提升了28%，价格指数也环比上涨了1%，平均成交周期已缩短至39天，比去年年中时的49天大幅改善。
二手房放量直接带动了价格回暖。58安居客研究院院长张波认为，本阶段北上广深全线回升，成为全国市场企稳的强烈信号。虽然二手房价格还在底部徘徊，但房价企稳的迹象已经进一步强化。从安居客线上来看，二手房找房占比连续9个月上升至74.8%，创近一年新高。
在成交结构上，刚需群体是当前市场的绝对主力。3月上海二手房成交中，总价200万元以下的房源成交套数最多，达14326套，占比50.3%；其次是200万～300万元，成交6058套，占比21.3%，两者合计占比超过70%。地铁沿线、配套成熟的近郊刚需板块，以及内环内核心次新房、优质学区房的看房热度领跑市场。
与此同时，近两周总价900万元以上的高端房源成交占比持续上升，说明随着交易链路的畅通，部分置换资金开始向改善型房源传导。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，清明假期后上海二手房成交逐步回升，当前楼市“小阳春”余温尚在，成交量流速仍保持较好水平，700万～800万元房源的议价空间已明显收窄。
与二手房市场的火热相比，上海新房市场的复苏节奏较为平缓。
上海中原地产的数据显示，3月上海新房成交面积达56.3万平方米，环比激增251.6%，释放出明显的回暖信号。以开盘时间统计，3月上海共有34个新房项目集中入市，新房住宅均价为63185元/平方米，环比微涨0.33%，整体保持平稳运行。
但并非所有项目都能分享这波回暖的红利。34个入市项目中，宣称认购率超过100%的只有7个，大多位于内环内、内中环等核心地段，以稀缺地段和优质产品为核心竞争力。浦东世博的澐启滨江均价达134156元/平方米，认购率139%；北外滩的绿城·潮鸣外滩均价达175000元/平方米，认购率同样达到139%。
与此形成鲜明对比的是，其余约八成项目仍面临不同程度的销售压力，远郊区域去化承压，明暗降价、渠道返佣等现象时有出现。
高盛唱多三年涨幅
本轮上海楼市复苏的深层驱动力，来自政策的精准托底。今年2月25日“沪七条”新政落地，通过优化限购、降低交易成本等多维度发力，有效打通了置换链条，释放了刚性与改善性住房需求。
李根认为，政策的持续发酵为市场注入了流动性，推动上海二手房市场在量价齐升中稳步迈入良性循环的复苏通道。
中指研究院上海分析师张翔表示，近两个月上海外环外二手房成交占比有所提升，300万元总价以下高性价比房源关注及成交量增加，引导谈判议价表现持续优化。
值得一提的是，上海在存量住房盘活方面迈出了创新步伐。3月31日，上海首例“住房收购置换”项目在静安区正式落地，由保障房公司以220万元收购一套40平方米成套旧住房，业主凭专项房票顺利置换区内新建商品住房，实现了旧房处置与新房购置的全流程闭环。
张翔认为，二手房收购试点为“老破小”资产提供了明确退出渠道与价格锚，有效稳定了市场预期，加速存量房源盘活与需求传导。
市场人士普遍认为，当前上海楼市已初步形成“政策托底——二手房率先回暖——新房跟进修复”的良性传导路径。若当前市场情绪能够延续，4月楼市有望继续保持较高活跃度。
基于基本面的改善和政策面的持续发力，国际投行对上海楼市给出了积极展望。
高盛近日发布报告提出，上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，这两座城市或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6～24个月，预计上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底上涨15%，核心地段改善型房源涨幅有望超过20%。
摩根士丹利中国首席策略师Laura Wang则认为，当前楼市回暖结构性特征显著，成交热度主要集中在一线城市核心区域，全国范围内房价普涨的基础尚未形成，后续需要关注居民收入修复节奏和政策落地效果。
从量价齐升的二手房市场，到结构性复苏的新房板块，再到国际机构的看多预期，2026年一季度的上海楼市在理性修复中领跑向前。
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